Despesas operacionais com propriedades de aluguel: o que são e como rastreá-las
Há muito em que pensar neste final de ano. Há eventos de férias para participar, jantares para planejar e presentes para comprar. Mas, como proprietário, há outra coisa que provavelmente está em sua mente agora: temporada de impostos.
De acordo com o IRS, você pode reivindicar uma variedade de despesas , incluindo imposto predial, depreciação, reparos, despesas operacionais e juros de hipoteca. O termo “despesas operacionais” é um pouco ambíguo, então vamos nos aprofundar e determinar o que são (e o que não são).
O que é uma despesa operacional?
Basicamente, qualquer coisa que você precise fazer para manter sua propriedade alugada em seu estado atual pode ser considerada uma despesa operacional. O IRS define despesas operacionais como “certos materiais, suprimentos, reparos e manutenção que você precisa fazer em sua propriedade alugada para mantê-la em boas condições operacionais”.
Felizmente, você já está acompanhando sua receita de aluguel e despesas de propriedade para se preparar para a temporada de impostos, mas pode estar se perguntando o que se qualifica como uma despesa operacional. Como esses custos são diferentes das despesas de capital e como você percebe a diferença entre os dois?
Alguns exemplos de despesas operacionais incluem:
- Custos de manutenção
- Taxas de limpeza
- Controle de pragas
- Reparos básicos
- Seguro
- Taxas do gerente de propriedade
- Salários dos funcionários (incluindo contratados)
- taxas HOA
- Serviços de utilidade pública
Estas despesas são necessárias porque sem elas não conseguiria manter o seu imóvel no estado em que se encontra. No entanto, eles não agregam valor ou prolongam a vida útil do imóvel. Eles simplesmente mantêm a propriedade como ela é. Se o que você faz agrega valor ou melhora sua propriedade , então não é considerado uma despesa operacional.
O que não é uma despesa operacional?
Se você decidir adicionar uma piscina, refazer a cozinha, adicionar um quarto ou fazer outras melhorias em sua propriedade, elas não são consideradas necessárias para manter a propriedade e, portanto, não são despesas operacionais. O IRS afirma que você não pode deduzir o custo das melhorias. Esses custos são recuperados por meio da depreciação. Se você fizer alguma coisa em sua propriedade que a altere de seu estado atual, isso é considerado uma melhoria, não uma despesa operacional.
Coisas que não são consideradas despesas operacionais:
- Melhorias (como um novo telhado ou aquecedor de água)
- Grandes reparos
- Depreciação
- Pagamentos de hipoteca
Se você não tem certeza se sua despesa é um reparo ou uma melhoria, pense na alternativa. Por exemplo, remendar um ponto no telhado para estancar um vazamento não melhora a propriedade, apenas conserta um problema. No entanto, se você substituir todo o telhado, isso é uma melhoria porque você acabou de prolongar a vida útil da propriedade. Se você consertar um aquecedor de água quebrado, isso é uma despesa operacional. Se você substituí-lo, isso é uma melhoria.
O que é uma Despesa de Capital?
Uma despesa de capital é qualquer coisa que torne sua propriedade melhor do que era. Se a melhoria traz a propriedade de volta à condição de nova ou prolonga a vida útil da propriedade, é uma despesa de capital. Isso pode incluir a adição de metragem quadrada, a instalação de novos aparelhos, a pavimentação da garagem, a substituição do telhado, etc.
Ao tentar decidir se o investimento que você está pensando em fazer em sua propriedade é uma despesa operacional ou uma despesa de capital, pergunte-se: isso agrega valor à propriedade? Se a resposta for sim, considere isso uma despesa de capital.
Você reivindicará essa despesa de maneira diferente em seus impostos. Ao capitalizar um custo, você o recuperará ao longo do tempo, muitas vezes vários anos, por meio de deduções periódicas de depreciação, exaustão ou amortização. De acordo com a Receita Federal, todos os custos diretos de uma melhoria e todos os custos indiretos precisam ser capitalizados . Isso incluiria custos de reparo dedutíveis caso fossem incorridos durante a melhoria.
As despesas de capital e operacionais são cruciais para o seu negócio como proprietário. Como as despesas de capital são caras, considere a criação de um fundo apenas para essas instâncias. Afinal, um imóvel bem cuidado é um investimento que continuará a te beneficiar se você cuidar dele.
Você vai querer monitorar as despesas operacionais e de capital para garantir que suas propriedades de aluguel continuem lucrativas. Embora existam vários índices e indicadores financeiros que você deseja usar, vamos nos concentrar no índice de despesas operacionais.
O que é um índice de despesas operacionais?
Um índice de despesas operacionais, ou OER, mede o custo para operar seu imóvel alugado em comparação com a receita que ele fornece. Para obter esse número, pegue as despesas operacionais de sua propriedade, subtraia a depreciação e divida esse número pela renda anual (o aluguel que você recebe a cada mês x 12). Você deseja que o resultado seja inferior a 80%, mas quanto menor for, melhor. Um bom lugar para estar é entre 60 e 75 por cento.
O OER não mede a lucratividade de sua propriedade alugada, mas sim a eficiência com que você está operando sua propriedade. Verifique se você está visualizando essa proporção na luz certa. Há várias coisas não contabilizadas nesta fórmula, como sua hipoteca, quaisquer melhorias que você tenha feito na propriedade e outras dívidas. Conhecer essa proporção mostra o lucro potencial da propriedade e também pode ajudá-lo a determinar quais problemas em potencial você pode enfrentar que podem afetar seu lucro.
Se o seu OER for muito alto, você deve procurar maneiras de cortar despesas. Observe os custos de serviços públicos para ver se eles são mais altos do que deveriam e procure alternativas mais baratas. Se você perceber que está gastando dinheiro todos os meses para consertar mais um vazamento no telhado, talvez faça mais sentido, a longo prazo, substituir o telhado. Veja também o aluguel que você está cobrando. Os mercados flutuam e, se você não aumenta o aluguel há muito tempo, pode fazer sentido financeiro fazê-lo. Verifique as comparações da área para garantir que você está cobrando o valor certo do aluguel para o seu bairro.
Por que é importante conhecer os REA?
Talvez você esteja pensando em expandir seus negócios adicionando outro imóvel para aluguel ao seu portfólio. Para fazer isso, você precisará de um empréstimo. O OER é uma ótima maneira de mostrar aos credores que você tem boa estabilidade financeira. Mesmo se você não planeja pedir dinheiro emprestado, conhecer seu OER pode mostrar como reduzir despesas e manter sua propriedade com mais eficiência. Em suma, ajudará você a tomar melhores decisões financeiras.
Se você tiver dúvidas sobre seu OER, converse com seu consultor financeiro e discuta o que você pode fazer para tornar sua empresa mais eficiente. Se você está procurando uma maneira fácil de controlar suas despesas, certifique-se de verificar a plataforma de rastreamento de aluguel do Apartment.com , onde você pode obter um resumo de suas despesas por propriedade e a categoria de imposto a que se enquadram, bem a tempo para impostos. temporada.